不動産差押について

不動産の差し押さえや競売になってお困りの方。弊社では仮差押や仮処分の解除、金融機関との交渉や任意売却という手段などを用いてお客様の強い味方となることができます。

不動産の差押（差押登記）と抵当権について

差押とは、債権者が債権を回収する為に、債務者の財産を債務者本人が処分出来ないようにすることです。例えば、給与債権を差し押さえることで、給与が本人に渡され、勝手に使われないようにしたり、債務者が所有している不動産に差押登記をすることで、債務者が勝手に売却したり、譲渡したりするのを禁止することが出来るのです。
「差押登記」をされただけではまだ所有権は債務者の方にありますが、不動産の売却などは自由意思で行えません。

不動産を購入する際には、多くの方が住宅ローンを組んだり、借金をしたりします。その際に債権者の方は、債務者の方の不動産に「抵当権」を登記することが多くあります。「抵当権」は「担保権」の1種であり、貸したお金が返してもらえないときに、担保に入れた不動産を金銭に換え、そこから他の債権者よりも先に返済してもらえる権利です。特徴としては、きちんと返済している間は、債務者（または物上保証人）がそのまま不動産を使うことができることです。債権者の方が抵当権の実行及び競売を申し立てますと、裁判所から法務局に委託され、不動産に差押登記が行われます。

抵当権の実行をされていない状態では自由に所有者の方が売却できます。しかし、たとえ第三者の方に売却したとしても、抵当権の実行は可能なのです。売主である債務者の返済が滞ってしまうと、買主様に所有権の移った家が競売となり、大きなトラブルを生んでしまいます。悪徳不動産業者等から自分の身を守る為にも、抵当権のついた不動産は、抵当権を抹消してからの売買が前提となる事を覚えておいてください。

差押についての対処法

債権者は、債権の回収を行うことが目的であるため、差し押さえを受けない何よりの方法は、返済する気持ちがあるということを明確に示すことです。債権者にとっては、自己破産などによって永久に債務が履行されなくなるということが、一番の損害なのです。差し押さえがなされる前に、債権者に対し誠意をもって対応することが、債権者、債務者の両者にとってメリットがあります。債務の支払いが滞っている場合には、弁護士等に相談のうえ、早めに対策を取るべきでしょう。

●差し押さえられてからの対策

○弁済による解決

これは文字通り、債権者に対しての債務をすべて弁済し、差押を解除してもらうことです。一番簡単な方法ですが、財力に余裕がないと出来ない方法なので、「ただ手続きが億劫で放置していたら差し押さえられてしまった」というような方向けの方法になります。

○任意整理

任意整理とは、裁判所をはさまずに、直接債権者と交渉する方法です。交渉できる内容は「月々の返済金額の減額」や「遅延損害金の減免」などであり、元本を減らすことはできません。しかし、自己破産と違い、特定の借金だけ対象に出来る事や、周囲の人にばれにくいといった利点があります。

別途「競売・任意売却」のページにて取り上げておりますが、任意売却もこちらの任意整理に含まれます。

○特定調停

特定調停とは、裁判所で債務者と債権者が話し合い、調停委員という人の指導に沿って、返済条件（支払方法や金額、期間）について合意させるという制度です。裁判所が間に入る為、個人での利用がしやすいというメリットがあります。しかし、合意ができるかどうかは不確定な上、また、特定調停で合意された債務は3年以内に全て返済しなければなりません。合意された支払いが遅れた場合はすぐに給与の差押えなどが発生します。

○個人再生

個人再生とは、裁判所に申し立てを行い、全ての借金（住宅ローン以外の債務の総額が5000万円以下に限る）を1/3程度までに減額して貰う手続きとなります。民事再生法に基づいた法的手続きですので、任意整理と違って裁判所を通す為、強制力があります。特定調停と同じく、個人民事再生で減額された借金は3年以内に全て返済しなければいけません。計画に沿った支払いがされない場合はすぐに給与等の差押えが発生します。また、自己破産とは違い、返済を継続できる収入がないとそもそもの手続きが不可能です。

○自己破産

自己破産とは、裁判所に申し立てを行い、その時点で生じている全ての借金を免責にして貰う手続きとなります（税金や養育費など一部を除き、借金の原因がギャンブルなどで無い場合に限る）。資産状況に照らして、債務が過大である場合には、給料債権への差し押さえを停止してもらうことに加え、将来の生活に向け、再スタートをきるという点においても自己破産を選択することも考えられるでしょう。しかし、効力が絶大な分、保証人や家族に多大な迷惑が掛かる、20万円を越える財産は残すことができない等といった大きなデメリットが存在します。

まとめ

以上のような手続き・対策がございますが、もちろん、それ相応の費用もかかります。どの方法がお客様にあっているか、我々専門家集団がしっかり考察し、提案させていただきます。勿論、差押が不当であるといった場合もありますので、そのような場合においても我々がしっかりサポートし、解決の方向へ導いていきます。相談をする時期が遅くなればなるほど、選択できる手段が限られてまいりますので、一人で悩まず、早めに専門家に相談することが重要です。

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